Réglementation des locations au Pays Basque : ce qu’il faut savoir en 2026
Le marché de la location saisonnière au Pays Basque a fortement évolué ces dernières années. Entre l’augmentation du nombre de locations touristiques, les tensions immobilières sur la côte basque et les nouvelles réglementations mises en place depuis 2022, il est devenu essentiel pour les propriétaires de bien comprendre les différentes possibilités de location avant de mettre leur bien sur le marché.
Chez Les Clés Biarrotes, nous accompagnons quotidiennement les propriétaires et investisseurs dans leurs projets de location saisonnière et longue durée à Biarritz, Anglet, Bayonne et sur l’ensemble de la côte basque.
Voici un point complet sur les nouvelles règles applicables au Pays Basque et les différentes solutions de location aujourd’hui possibles.
Pourquoi la réglementation a évolué au Pays Basque ?
Depuis plusieurs années, les communes du Pays Basque font face à une forte tension sur le marché immobilier.
L’essor des plateformes de location courte durée comme Airbnb a entraîné :
- une diminution du nombre de logements disponibles à l’année,
- une hausse importante des prix de l’immobilier,
- des difficultés d’accès au logement pour les habitants locaux,
- une transformation progressive de certains centres-villes en zones touristiques.
Face à cette situation, plusieurs communes du Pays Basque ont mis en place des règles plus strictes afin d’encadrer les locations saisonnières.
Les nouvelles règles depuis 2022 au Pays Basque
Depuis le 1er mars 2023, la Communauté d’Agglomération Pays Basque a renforcé sa réglementation concernant les locations meublées touristiques dans plusieurs communes de la côte basque.
Les villes principalement concernées sont :
- Biarritz
- Anglet
- Bayonne
- Saint-Jean-de-Luz
- Hendaye
- Ciboure
- Bidart
- Guéthary
- Urrugne
Aujourd’hui, dans certaines zones, il n’est plus possible de transformer librement un logement en location saisonnière.
La règle de compensation : une réglementation majeure
La principale évolution concerne la règle de compensation.
Qu’est-ce que la compensation ?
La compensation consiste à transformer un local commercial en habitation afin de compenser la perte d’un logement destiné à l’habitation principale.
Concrètement :
Si un propriétaire souhaite transformer un logement classique en meublé touristique dans certaines communes du Pays Basque, il doit parfois créer une surface équivalente destinée à l’habitation permanente.
Cette règle vise à préserver le nombre de logements disponibles pour les résidents locaux.
Quels logements sont concernés ?
La réglementation varie selon :
- la commune,
- le quartier,
- le type de bien,
- le statut du logement,
- et l’usage du bien.
La situation est donc étudiée au cas par cas.
Résidence principale : quelles possibilités ?
Une résidence principale reste le statut le plus simple pour louer en courte durée.
Définition d’une résidence principale
Une résidence principale est un logement occupé au minimum 8 mois par an par son propriétaire ou son locataire.
Peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb ?
Oui.
Il est possible de louer sa résidence principale en location saisonnière dans la limite de 120 nuits par an.
Le propriétaire doit généralement :
- effectuer une déclaration en mairie,
- obtenir un numéro d’enregistrement,
- respecter les règles fiscales et administratives applicables.
Cette solution reste aujourd’hui la plus accessible pour les propriétaires souhaitant louer ponctuellement leur bien.
Résidence secondaire : attention aux restrictions
La réglementation est beaucoup plus stricte pour les résidences secondaires.
Dans plusieurs communes du Pays Basque, transformer une résidence secondaire en meublé touristique peut nécessiter :
- une autorisation de changement d’usage,
- une compensation,
- ou être parfois impossible selon les secteurs.
Avant tout achat ou mise en location, il est fortement recommandé de vérifier la faisabilité du projet.
Le bail mobilité : une alternative de plus en plus utilisée
Face aux nouvelles réglementations, de nombreux propriétaires se tournent désormais vers le bail mobilité.
Qu’est-ce qu’un bail mobilité ?
Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée destiné à certaines catégories de locataires :
- étudiants,
- salariés en mission,
- stagiaires,
- personnes en formation,
- travailleurs en mobilité professionnelle.
Durée du bail mobilité
Le bail mobilité peut durer de 1 à 10 mois maximum.
Il ne nécessite pas de dépôt de garantie et permet une certaine flexibilité.
Pourquoi le bail mobilité séduit au Pays Basque ?
Cette solution permet :
- de conserver une bonne rentabilité,
- d’éviter certaines contraintes liées à la location touristique,
- de louer légalement en moyenne durée,
- d’occuper les périodes hors saison.
De nombreux propriétaires utilisent aujourd’hui le bail mobilité entre deux saisons estivales.
Le bail mixte : une solution flexible
Le bail mixte permet d’alterner différentes formes de location au cours de l’année.
Par exemple :
- location saisonnière pendant l’été,
- bail mobilité ou location étudiante le reste de l’année.
Cette stratégie est aujourd’hui très utilisée sur la côte basque.
Elle permet :
- d’optimiser l’occupation du logement,
- de sécuriser les revenus,
- de répondre à la demande locale,
- tout en restant dans un cadre réglementaire adapté.
Cependant, cette organisation nécessite une bonne connaissance juridique et administrative.
Investir au Pays Basque en 2026 : est-ce encore rentable ?
Malgré le durcissement des réglementations, le Pays Basque reste une zone extrêmement attractive.
La demande locative reste forte toute l’année grâce :
- au tourisme,
- aux événements,
- aux étudiants,
- aux travailleurs en mobilité,
- et à l’attractivité du territoire.
Aujourd’hui, un projet rentable repose surtout sur :
- le bon choix du statut de location,
- une stratégie adaptée au bien,
- une bonne gestion,
- et une parfaite connaissance des règles locales.
Pourquoi se faire accompagner par une conciergerie locale ?
La réglementation évolue régulièrement et chaque projet est différent.
Chez Les Clés Biarrotes, nous accompagnons les propriétaires dans :
- l’étude de faisabilité de leur projet,
- le choix du mode de location,
- la gestion administrative,
- la mise en location,
- l’accueil des voyageurs,
- le ménage et l’entretien,
- ainsi que l’optimisation de la rentabilité du bien.
Notre connaissance du marché local nous permet d’orienter chaque propriétaire vers la solution la plus adaptée à sa situation.
Les Clés Biarrotes : votre partenaire de confiance au Pays Basque
Que vous soyez propriétaire d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou investisseur, nous vous accompagnons dans la gestion de votre bien sur toute la côte basque.
Notre objectif : vous proposer une gestion locative humaine, professionnelle et clé en main.
Pour toute question concernant la réglementation des locations au Pays Basque ou votre projet immobilier, contactez notre équipe.
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